Pour relever de la garantie des vices cachés, un défaut doit réunir trois conditions. Il doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de la vente pour un acheteur normalement attentif : une fissure rebouchée et repeinte, une humidité masquée par un doublage, une charpente inaccessible. Il doit être antérieur à la vente, au moins dans son principe. Et il doit être grave, en rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un prix moindre, s’il l’avait connu. Ces conditions s’apprécient au cas par cas.

La garantie s’applique à toutes les ventes, y compris entre particuliers. Les actes de vente entre particuliers comportent en général une clause qui exonère le vendeur particulier de cette garantie. Cette clause est valable, sauf si le vendeur connaissait le vice : dans ce cas, il ne peut pas s’en prévaloir. Un vendeur professionnel, ou un vendeur qui a lui même réalisé les travaux, ne peut pas non plus s’abriter derrière cette clause.

Dès la découverte du défaut, photographiez le avec une date, notez les circonstances de sa découverte, conservez les éléments retirés lors de travaux, comme un morceau de doublage ou de bois attaqué. Rassemblez l’annonce, les photographies de la visite, les diagnostics, l’acte de vente et les échanges avec le vendeur et l’agence. Interrogez les voisins, qui peuvent témoigner de désordres anciens ou de travaux réalisés par le vendeur.

Ne réparez pas avant que le défaut ait été constaté par un expert, sauf mesure conservatoire indispensable, comme bâcher une toiture qui fuit. Une réparation précipitée efface la preuve de l’antériorité et de la gravité, et peut compromettre le recours. Si une intervention urgente est nécessaire, faites la constater et documentez l’état avant travaux. Prévenez aussi votre assureur habitation si le défaut a causé des dommages.

Avec le rapport d’expertise, adressez au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée, qui décrit le défaut, s’appuie sur le rapport et formule une demande : prise en charge des travaux, réduction du prix ou indemnisation. Une réunion de conciliation, éventuellement avec un conciliateur de justice ou un médiateur, peut permettre d’aboutir à un accord, plus rapide et moins coûteux qu’une procédure. Pensez à vérifier si votre contrat d’assurance comporte une protection juridique.

Un accord se formalise par écrit, dans une transaction qui précise les engagements de chacun et met fin au litige. Si le vendeur refuse ou ne répond pas, la voie judiciaire reste ouverte, dans le respect du délai de deux ans. Le rapport d’expertise amiable, établi contradictoirement, constitue alors une pièce importante du dossier. Gardez une copie de tous les courriers et de leurs accusés de réception.