Dans le Tarn, le retrait-gonflement des argiles fait fissurer les maisons aux fondations superficielles lors des étés secs. La base Géorisques recense 15 reconnaissances de catastrophe naturelle pour la sécheresse à Albi, 16 à Castres, 15 à Gaillac, 12 à Lautrec, à Rabastens ou à Blaye-les-Mines. Lorsqu’une maison fissurée est mise en vente, le vendeur peut être tenté de reboucher et de repeindre, parfois de bonne foi, en pensant le problème réglé.

Or une fissure liée au sol est le signe d’un mouvement qui peut reprendre à la sécheresse suivante. Si le défaut était grave, connu ou non du vendeur, et invisible lors des visites, l’acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés. Lorsque le vendeur avait connaissance du problème, une clause d’exonération dans l’acte ne le protège pas. Un rebouchage cosmétique ne traite pas la cause : il retarde seulement la réapparition du désordre, parfois de quelques mois.

Le recours repose sur deux points : l’antériorité de la fissure par rapport à la vente, et sa gravité. L’antériorité se démontre par les traces de reprises antérieures, l’aspect des matériaux, les documents, les témoignages, et par la chronologie des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. Le vendeur doit déclarer les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant sa période de propriété : une déclaration absente ou incomplète est un élément du dossier.

La gravité s’apprécie au regard de la stabilité de la maison et du coût des travaux de reprise : une fissure qui traduit un mouvement des fondations, qui s’élargit et qui impose une reprise en sous œuvre n’a rien à voir avec une microfissure d’enduit. L’expert mesure, suit l’évolution, recherche la cause et chiffre les travaux nécessaires. Ces éléments fondent la demande. Un suivi de la fissure sur quelques mois, avec une jauge, montre si elle est encore active, ce qui renforce le dossier.

Toutes les fissures découvertes après l’achat ne sont pas des vices cachés. Une fissure visible lors des visites, même discrète, est un vice apparent, que l’acheteur est réputé avoir accepté. Une fissure apparue après la vente, à la suite d’une nouvelle sécheresse, n’est pas antérieure. Une microfissure d’enduit, sans incidence sur la stabilité, n’est pas assez grave. L’expert vous indique si votre situation réunit les conditions, avant d’engager des frais.

Si la fissure est apparue après la vente et qu’un arrêté de catastrophe naturelle est pris pour la période concernée, c’est alors votre propre assurance habitation qui peut intervenir, au titre du régime des catastrophes naturelles. Notre article sur la sécheresse et les argiles détaille cette démarche. Dans les deux cas, les photographies datées et le suivi des fissures restent vos meilleurs alliés.