Quelques jours avant la livraison, relisez la notice descriptive, les plans annexés à l’acte et les avenants de travaux modificatifs. Préparez une liste des points à contrôler pièce par pièce, et munissez vous d’un mètre, d’un niveau, d’une lampe, d’un testeur de prise, de ruban adhésif de couleur pour repérer les défauts, et d’un appareil photo. Si une visite de pré-livraison a eu lieu, reprenez la liste des défauts relevés et vérifiez leur correction.

Prévoyez la livraison en plein jour et réservez plusieurs heures : un appartement de trois pièces demande un examen attentif. Demandez à ce que le logement soit nettoyé et débarrassé des matériaux du chantier, faute de quoi des défauts peuvent être cachés par la poussière ou les gravats. Un expert indépendant peut vous accompagner pour conduire l’examen et rédiger les réserves. Demandez aussi les notices d’utilisation et d’entretien des équipements, et les coordonnées du service après vente du promoteur.

Chaque réserve décrit le défaut, sa localisation exacte et, si possible, la référence à la notice ou au plan : « rayure de 15 cm sur la porte-fenêtre du séjour, vantail gauche » est utile, « finitions à reprendre » ne l’est pas. Photographiez chaque défaut. Ne signez pas un procès-verbal incomplet par crainte de retarder la remise des clés : vous pouvez ajouter des feuillets, et vous conservez un exemplaire signé par les deux parties.

Les non-conformités, comme un équipement différent de celui prévu, une pièce plus petite que sur le plan ou une prestation manquante, se réservent au même titre que les défauts d’exécution. Elles peuvent justifier la consignation du solde du prix, de 5 %, entre les mains d’un consignataire, jusqu’à la levée des réserves, dans les conditions prévues par la réglementation. Un défaut grave, comme une infiltration ou une fissure importante, mérite une réserve détaillée et des photographies sous plusieurs angles.

Après la livraison, plusieurs garanties protègent l’acquéreur. La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an à compter de la réception des travaux, les désordres signalés. La garantie biennale de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les équipements dissociables, comme les volets, la robinetterie ou les appareils de chauffage. La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Notre article sur la garantie biennale des équipements détaille ce qui relève de chaque garantie. Les désordres se signalent par écrit, avec des photographies, dès leur apparition.