La garantie biennale de bon fonctionnement, prévue par le Code civil, porte sur les éléments d’équipement dissociables du bâtiment. Un élément est dissociable lorsqu’il peut être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer ou enlever de matière à l’ouvrage. Les volets roulants et leurs moteurs, les portes intérieures, la robinetterie, les radiateurs, les appareils sanitaires, les interphones, les équipements de cuisine fournis, les portes de garage entrent en principe dans cette catégorie.

La garantie couvre le défaut de fonctionnement : l’équipement ne remplit pas sa fonction, ou mal. Elle ne couvre pas l’usure normale, les dommages causés par un usage anormal ou un défaut d’entretien, ni les défauts purement esthétiques. Les éléments indissociables, comme les canalisations encastrées ou les éléments qui font corps avec la structure, relèvent quant à eux de la garantie décennale lorsque le désordre est grave. Les revêtements, comme les peintures, ne relèvent pas en principe de cette garantie. En cas de doute sur la qualification d’un élément, l’avis d’un professionnel du droit ou d’un expert permet de choisir la garantie à invoquer.

En vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur, vendeur de l’immeuble à construire, est tenu envers l’acquéreur des mêmes obligations que les constructeurs au titre des garanties biennale et décennale. C’est donc à lui que l’acquéreur s’adresse, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément le défaut, sa localisation, sa date d’apparition, et en joignant des photographies. Le promoteur se retourne ensuite vers l’entreprise concernée.

Pour les équipements des parties communes, comme les portes de garage, les interphones collectifs, les ascenseurs ou les pompes de relevage, c’est le syndic qui agit au nom du syndicat des copropriétaires. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, ne couvre que les désordres de nature décennale : elle n’intervient pas pour un simple défaut de fonctionnement relevant de la biennale. Pour les équipements privatifs, le copropriétaire agit seul ; pour les équipements communs, il signale le défaut au syndic, qui le transmet au promoteur.

Dès l’apparition d’un défaut, photographiez le, notez la date et les circonstances, et vérifiez qu’il ne résulte pas d’un usage inadapté ou d’un défaut d’entretien. Adressez au promoteur une lettre recommandée décrivant le défaut et demandant une intervention dans un délai raisonnable. Conservez les échanges et relancez en cas de silence. Si l’équipement bénéficie aussi d’une garantie du fabricant, elle peut se cumuler.

En cas de refus ou d’inaction, une mise en demeure, puis une médiation ou une action judiciaire peuvent être envisagées, dans le délai de deux ans. Un rapport d’expert, qui établit la nature du défaut et l’écarte d’une cause d’usage, renforce votre position. Notre assistance VEFA peut intervenir pendant les garanties pour constater les désordres. Faites constater par écrit l’intervention de l’entreprise et vérifiez la durée de la réparation : un défaut qui revient après chaque passage relève toujours de la garantie.