La loi impose de remettre à l’acquéreur d’un lot de copropriété un ensemble de documents : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, le montant des charges courantes et des travaux des deux derniers exercices, les sommes restant dues par le vendeur et le montant du fonds de travaux attaché au lot. Ces documents doivent être communiqués avant la signature de la promesse.

S’y ajoutent les diagnostics techniques du lot, comme le diagnostic de performance énergétique, le constat amiante et, pour les immeubles anciens, le constat plomb, ainsi que l’état des risques. Selon la taille et l’âge de l’immeuble, la copropriété doit aussi disposer d’un plan pluriannuel de travaux, établi à partir d’un projet élaboré par un professionnel. Lorsqu’il existe, ce document donne une vision des travaux à prévoir sur dix ans. La fiche synthétique résume les données essentielles : nombre de lots, budget, montant des impayés, équipements.

Dans les centres anciens d’Albi, de Castres, de Gaillac ou de Lavaur, les immeubles en copropriété sont en général d’anciennes maisons ou d’anciens hôtels divisés en appartements. Leurs façades en brique foraine, leurs pans de bois, leurs toitures en tuile canal et leurs planchers en bois demandent un entretien régulier. Les réseaux, évacuations, colonnes d’eau, électricité des parties communes, ont parfois été rénovés partiellement au fil des divisions.

Une partie de ces immeubles se situe en secteur protégé, où les travaux de façade et de toiture sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, avec des exigences qui pèsent sur le coût. Les planchers entre appartements, rarement isolés acoustiquement, et l’humidité des caves sont d’autres points à examiner. Notre article sur l’achat dans un secteur protégé détaille ces contraintes.

Lors de la visite, regardez l’immeuble autant que l’appartement : façades et leurs fissures, état de la toiture vue de la rue ou des étages, cage d’escalier, boîtes aux lettres, caves et parkings, local poubelles, éclairage des parties communes. Dans l’appartement, examinez les traces d’humidité ou d’infiltration, les fissures aux plafonds, les sols qui penchent, les fenêtres, la ventilation des pièces humides, le tableau électrique et la chaudière.

Les nuisances sonores, l’exposition au soleil et la vue comptent aussi pour votre confort quotidien. N’hésitez pas à revenir à un autre moment de la journée. Un bilan avant achat permet de faire examiner l’appartement et les parties communes accessibles par un expert, et de relire avec lui les documents de la copropriété. Demandez aussi à voir la cave ou le parking attachés au lot.