Achat immobilier
Acheter une maison des années 1970 dans le Tarn : les points à contrôler
Autour d’Albi, de Castres, de Gaillac ou de Graulhet, les lotissements des années 1970 offrent des maisons spacieuses, avec jardin, à des prix parfois accessibles. Ces maisons ont un demi siècle : leur structure est en général saine, mais leur isolation, leurs équipements et leur comportement sur les sols argileux méritent un examen attentif.
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L’essentiel
Les maisons des années 1970 sont construites en parpaings ou en briques creuses, sur des fondations peu profondes, avec une isolation faible ou absente et des équipements d’époque. Les points à contrôler sont les fissures liées aux argiles, très présentes sur les coteaux du Tarn, la toiture et la charpente, l’isolation et les menuiseries, l’électricité, la plomberie, l’assainissement et la présence possible d’amiante. Un bilan avant achat chiffre les priorités.
Une maison des années 1970 se juge sur ses fondations, sa toiture et son coût de rénovation énergétique. Le reste se planifie.
L’époque
Les maisons des Trente Glorieuses
Les années 1960 et 1970 ont vu se multiplier les lotissements en périphérie des villes du Tarn, sur les coteaux autour d’Albi, de Castres, de Gaillac ou de Graulhet. Les maisons de cette époque sont construites en parpaings de béton ou en briques creuses, enduites, sur un sous-sol semi enterré, un vide sanitaire ou une dalle posée sur le terrain. Les toitures sont en tuiles, sur des charpentes traditionnelles ou sur les premières fermettes industrialisées.
La première réglementation thermique date de 1974 : les maisons construites avant ne comportent en général aucune isolation, et celles construites juste après une isolation très faible au regard des exigences actuelles. Le simple vitrage, les menuiseries en bois ou en aluminium sans rupture de pont thermique, le chauffage électrique par convecteurs ou au fioul sont courants. Ces caractéristiques se retrouvent dans le diagnostic de performance énergétique. Certaines ont déjà été rénovées, d’autres sont restées dans leur état d’origine : la différence de budget est considérable.
Les fondations
Des fondations exposées aux argiles
Les fondations des maisons de cette époque sont superficielles, à quelques dizaines de centimètres sous le terrain, sans étude de sol préalable. Sur les coteaux de molasse du Tarn, où la carte de Géorisques classe en exposition forte au retrait-gonflement des argiles le centre d’Albi, de Castres, de Puygouzon ou de Lagarrigue, ces maisons sont parmi les plus sensibles aux sécheresses. La base Géorisques recense 15 reconnaissances de catastrophe naturelle pour la sécheresse à Albi et 16 à Castres.
Lors de la visite, recherchez les fissures sur les façades, en particulier aux angles et autour des ouvertures, les fissures intérieures aux jonctions des cloisons et des plafonds, les portes qui frottent, le carrelage fissuré, le décollement d’une terrasse ou d’un garage accolé. Demandez au vendeur si la maison a fait l’objet d’une déclaration de sinistre sécheresse et de travaux de reprise. Notre article sur la sécheresse et les argiles détaille les signes à reconnaître. Les maisons sur sous-sol semi enterré sont aussi exposées aux infiltrations par les murs enterrés.
La toiture
Toiture, charpente et combles
Après cinquante ans, la couverture arrive en fin de vie dans bien des maisons : tuiles poreuses ou cassées, liteaux affaiblis, faîtages et rives à reprendre, gouttières et descentes en zinc ou en PVC fatiguées. La charpente, en bois traditionnel ou en fermettes, doit être examinée depuis les combles : déformations, traces d’infiltration, attaques d’insectes, modifications réalisées pour aménager les combles sans précaution. Une toiture refaite récemment, avec factures et garantie décennale, est un atout.
Les combles renseignent aussi sur l’isolation : laine minérale ancienne tassée, épaisseur insuffisante, absence de pare-vapeur. L’isolation des combles est en général le premier poste de rénovation énergétique, et l’un des plus rentables. Vérifiez enfin la présence de plaques de fibres ciment en toiture, en sous face ou sur les annexes : elles peuvent contenir de l’amiante.
Les tableaux électriques d’origine des maisons des années 1970 appellent un contrôle attentif avant l’achat.
Les équipements
Électricité, plomberie, chauffage et assainissement
L’installation électrique d’origine, avec ses tableaux à fusibles, ses prises sans terre et ses circuits sous dimensionnés, a parfois été partiellement rénovée. Le diagnostic électricité, obligatoire pour une installation de plus de quinze ans, signale les anomalies, mais une mise en conformité complète peut s’imposer. La plomberie en acier galvanisé ou en cuivre ancien, le ballon d’eau chaude et le système de chauffage sont à examiner, avec leur âge et leur coût de remplacement.
L’assainissement est un autre point important : une maison non raccordée au réseau collectif dispose d’une installation d’assainissement non collectif, dont le contrôle par le service public compétent doit être joint au dossier de vente. Une ancienne fosse septique non conforme impose des travaux dans un délai réglementaire après l’achat. Notre article sur l’assainissement non collectif détaille ce sujet. Le raccordement au réseau public, lorsqu’il est possible, se vérifie auprès de la mairie.
L’amiante
Amiante et matériaux d’époque
Les maisons construites avant juillet 1997 peuvent contenir de l’amiante dans certains matériaux : plaques de fibres ciment en toiture, en bardage ou en conduits, dalles de sol vinyle, colles de carrelage, enduits, conduits de fumée. Le constat amiante remis lors de la vente repère les matériaux accessibles sans travaux destructifs. Il ne recense pas tout ce qui pourrait être découvert lors d’une rénovation lourde.
La présence d’amiante n’empêche pas l’achat, mais elle pèse sur le coût et l’organisation des travaux : le retrait ou l’intervention sur ces matériaux obéit à des règles strictes, et un repérage avant travaux est exigé pour certains chantiers. Intégrez ce paramètre dans votre budget si vous envisagez de refaire la toiture, les sols ou les cloisons. Le constat amiante joint au dossier précise les matériaux repérés et leur état de conservation.
Le bilan
Chiffrer les priorités avant d’acheter
Notre bilan avant achat examine la structure et les fissures, la toiture et la charpente, l’humidité, les menuiseries, les équipements visibles et l’isolation, et hiérarchise les travaux. Il vous aide à évaluer le coût global de la remise à niveau, en particulier de la rénovation énergétique, et à le comparer au prix demandé. Il intervient dans tous les lotissements du Tarn, autour d’Albi, de Castres, de Gaillac, de Graulhet et de Lavaur. Il signale aussi les désordres qui justifient une renégociation.
Les prix figurent sur la page nos tarifs, et notre article sur l’isolation présente les solutions pour améliorer le confort et la performance d’une maison existante. Pour un projet de rénovation lourde, les conseillers France Rénov’ renseignent gratuitement sur les aides disponibles.
Le vide sanitaire renseigne sur les fondations, les réseaux et l’humidité sous la maison.
Pour aller plus loin
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Une maison des années 1970 est-elle bien construite ?
Sa structure est en général saine, mais ses fondations sont superficielles et son isolation faible.
Ces maisons craignent elles la sécheresse ?
Sur les sols argileux du Tarn, leurs fondations peu profondes les rendent sensibles au retrait-gonflement des argiles.
Faut-il refaire l’électricité ?
Le diagnostic électricité signale les anomalies ; une mise en conformité complète peut s’imposer.
Y a-t-il de l’amiante dans une maison des années 1970 ?
Possiblement, dans les fibres ciment, les dalles de sol ou les conduits ; le constat amiante le précise.
L’isolation est-elle prioritaire ?
Les combles sont en général le premier poste, le plus rentable, avant les menuiseries et les murs.
Intervenez-vous dans les lotissements du Tarn ?
Oui, autour d’Albi, Castres, Gaillac, Graulhet, Lavaur et dans tout le département.
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Sources
- Service-Public.fr, dossier de diagnostic technique lors d’une vente immobilière
- Géorisques, retrait-gonflement des argiles et catastrophes naturelles, ministère de la Transition écologique
- Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, rénovation énergétique des maisons
