Dans le Tarn, les programmes neufs se répartissent entre l’agglomération albigeoise, le bassin de Castres et l’ouest du département, où Lavaur, Saint-Sulpice-la-Pointe ou Rabastens bénéficient de la proximité de Toulouse. Il s’agit de petites résidences, d’opérations de renouvellement urbain dans les centres, et de maisons individuelles groupées vendues en VEFA. Ces logements doivent respecter la réglementation environnementale applicable à la date de leur permis de construire, notamment la RE2020 pour les permis déposés depuis 2022.

Les terrains d’implantation reposent pour beaucoup sur les molasses argileuses des coteaux ou sur les terrasses alluviales du Tarn et de l’Agout. Le promoteur doit en tenir compte dans la conception des fondations, et les parkings en sous-sol, en particulier près des rivières, demandent une attention particulière à l’étanchéité. Ces éléments techniques sont décrits dans la notice et se vérifient pendant le chantier.

L’acte authentique, signé chez le notaire, est accompagné de la notice descriptive, des plans, et, dans une copropriété, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Relisez la notice avec attention : elle fixe les matériaux, les équipements et les prestations auxquels vous avez droit. Le promoteur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement, apportée par une banque ou un assureur, qui assure l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance.

Les paiements suivent l’avancement du chantier, dans des limites fixées par la loi : au plus 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payable à la livraison. Ce solde peut être consigné si des défauts de conformité sont constatés lors de la livraison. Les appels de fonds se vérifient au regard de l’avancement réel du chantier. Conservez chaque appel de fonds et l’attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre qui l’accompagne.

À la livraison, le logement est remis contre la signature d’un procès-verbal, sur lequel vous inscrivez vos réserves pour chaque défaut apparent et chaque non conformité. Vous disposez ensuite d’un mois pour signaler les défauts apparents qui vous auraient échappé. Les réserves doivent être levées par le promoteur, qui reste tenu des défauts apparents dans l’année qui suit la réception des travaux.

Après la livraison, plusieurs garanties s’appliquent : la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements pendant deux ans, la garantie décennale pour les désordres graves pendant dix ans, et l’assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les réparations relevant de la décennale. Notre article sur la livraison et les réserves détaille cette étape décisive. Le délai pour agir en justice au titre des défauts apparents est d’un an, d’où l’intérêt de suivre de près la levée des réserves.